万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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